Torrox Park.
Tablazo Norte.

El cambio de uso empieza en el planeamiento

La propuesta para Torrox Park–Tablazo Norte parte de una innovación del plan que permita reorientar el uso del ámbito hacia vivienda protegida. El objetivo urbanístico es fundamentar una nueva ordenación residencial: justificar su encaje en el municipio, su relación con el tejido próximo y las condiciones necesarias para su desarrollo. Esta transformación requiere la tramitación y aprobación del instrumento que corresponda.

• Análisis de la ordenación vigente y justificación del cambio de uso propuesto.
• Definición de los parámetros residenciales y de su relación con el entorno.
• Coordinación de la tramitación urbanística con los informes y la evaluación ambiental que procedan.

Comprobar que el nuevo uso puede funcionar

El encaje de la vivienda debe estudiarse junto con la capacidad del ámbito para asumir el nuevo uso. La propuesta relaciona la implantación de los edificios con accesos, aparcamientos, espacios libres y servicios urbanos. El análisis urbanístico debe comprobar también las necesidades de dotaciones, las cargas que correspondan y la conexión con las infraestructuras existentes.

• Coherencia entre edificabilidad, densidad, alturas y ocupación propuestas.
• Accesibilidad, movilidad, aparcamiento y relación con los espacios públicos.
• Suficiencia de redes, dotaciones y condiciones de urbanización.

Vivienda protegida como destino del proyecto

El nuevo uso que se propone es residencial destinado a vivienda protegida, habitualmente denominada VPO. Esta decisión influye desde el inicio en las tipologías, las superficies, el presupuesto y el modelo de acceso. El régimen concreto de protección y sus requisitos deberán concretarse dentro del desarrollo de la actuación y de la tramitación de su calificación.

• Diseño del producto compatible con el régimen de protección que se determine.
• Estudio de las condiciones de acceso, precios y adjudicación aplicables.
• Coordinación entre ordenación urbanística, proyecto arquitectónico y calificación de vivienda protegida.

Un desarrollo en cooperativa de viviendas

El modelo previsto es una cooperativa de viviendas: una estructura de promoción colectiva que vincula la organización de las personas socias con el desarrollo de sus futuras viviendas. Su definición debe avanzar junto con la viabilidad del suelo y el diseño del producto, de manera que las decisiones urbanísticas, técnicas y económicas respondan a un mismo programa residencial.

• Definición de la estructura de gestión y de los mecanismos de decisión de la cooperativa.
• Coordinación del programa de viviendas con las condiciones de acceso a VPO.
• Planificación del desarrollo y de la información dirigida a las personas interesadas.

Industrialización desde el diseño

La construcción se plantea mediante vivienda industrializada. Este enfoque exige estudiar desde las primeras fases qué elementos pueden fabricarse fuera de obra, cómo se modulan las viviendas y cómo se resuelven las uniones entre sistemas. La elección de la solución constructiva deberá coordinar arquitectura, estructura e instalaciones, además del transporte y del montaje en la parcela.

• Modulación y repetición de componentes compatibles con las tipologías residenciales.
• Definición temprana de encuentros, tolerancias e integración de instalaciones.
• Planificación conjunta de fabricación, logística, montaje y controles de calidad.

Eficiencia y ayudas, con requisitos verificables

La estrategia incorpora el estudio de subvenciones que puedan encajar con la vivienda protegida, la industrialización o la eficiencia energética. Para preparar ese encaje, el desarrollo técnico deberá documentar las prestaciones y las actuaciones que exija cada convocatoria. Industrializar la construcción no implica por sí solo el acceso a una ayuda: su elegibilidad dependerá del programa, de la entidad solicitante, del régimen de vivienda, de los plazos y de los gastos admitidos; la concesión corresponde al organismo competente.

• Evaluación de soluciones de envolvente, consumo energético y reducción de residuos.
• Identificación de convocatorias compatibles y de su documentación justificativa.
• Estudio de la viabilidad del proyecto sin dar por concedidas subvenciones futuras.

Una propuesta que se desarrolla por hitos

La hoja de ruta conecta la definición urbanística con el modelo cooperativo y el diseño industrializado. El avance de cada frente debe coordinarse con las condiciones que habiliten el siguiente: ordenación, proyecto, calificación de vivienda protegida, autorizaciones y preparación de la ejecución. La imagen muestra un encaje conceptual para explicar la idea de conjunto; no constituye un proyecto aprobado.